中国房地产举债创历史之最(中国房地产——197
1979年，是20世纪70年代的一年，也是改革开放的第一年。
这一年，中国房地产在摸索中艰难前行。
浩浩荡荡的“知青”返城大潮，令原本就已经异常紧张的住房更加窘迫。
如何解决城市住房问题，已经不能只停留在讨论阶段，必须要有改革的措施。
如果说1978年中国房地产还处于萌芽时期，那1979年，中国房地产已经开始“蠢蠢欲试”了。
这一年，注定不平凡。
1 “知青”返城住房难
在上回，我们提到了“知青返城潮”，实际上在1979年，知青返城成了一代人心中的共同记忆。
知青，是我国特定历史下的产物，它跨越了20世纪50年代到70年，前后将近30年。
根据当时的数据统计，到1978年年底，全国下乡与支边的“知青”总数高达2000万人，其中尚在农村和边疆接受“再教育”的还有1000万。
在经历多次抗争后，知青们终于为返城打开一扇畅通的大门。
1979年1月下旬，国务院“六条”精神下达各省市自治区，上山下乡运动就此宣告终结。
上山下乡运动画上句号，但新的问题随之产生，是返城青年就业问题。原本上山下乡就是为了转移城市富余青壮年劳动力，但这批知识青年返城之后，使原本就紧张的就业问题更加突出。
为了解决返城青年就业问题，各地政府也推出各种解决对策，帮助这批青年就业。
值得关注的是，在这波返城青年解决就业过程中，也促成了中国一家知名服装企业的诞生，并且这家服装企业在日后发展中跨界进房地产，这就是雅戈尔地产。
1979年，一群返城“知青”为了解决就业，在宁波成立了青春服装厂，主要为其他厂加工背心、短裤等，这就是雅戈尔集团的前身。
1990年，李如成成立“雅戈尔制衣有限公司”，1992年在服装主业之外，开始涉足房地产开发。目前开发项目涉及上海、宁波、苏州、杭州等主要城市。
除返城青年就业问题之外，住房也是当时很多城市面临的难点。
住房拥挤、结婚无房、住房质量差等问题始终是中国城市生活的突出矛盾，特别是在大批知青回城后，住房紧缺的问题日益尖锐。
住房问题逐步演变为天字第一号的社会问题。
2 住建部诞生，广州房地产开启改革
城市的居住问题，逐渐发展成为一个严重的社会问题。
而这个社会问题，直接促成了住建部的诞生。
1979年3月12日，国务院发出通知，中共中央批准成立“国家城市建设总局”，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。
1982年5月4日，“国家城市建设总局”、“国家建筑工程总局”、“国家测绘总局”、“国家基本建设委员会”的部分机构和“国务院环境保护领导小组办公室”合并，成立城乡建设环境保护部。
1988年5月，国务院机构改革方案出台，撤销“城乡建设环境保护部”，改设“建设部”，与此，将国家计委主管的基本建设方面的勘察设计、建筑施工、标准定额工作及其机构并入“建设部”。
这就是住建部的前身。
直到2008年5月13日，国务院机构调整，“建设部”改为“住房和城乡建设部”，把“住房”放在中央职能部门命名之中。
早期成立的国家城市建设总局，非常重的一职是住宅建设和房产管理，特别房地产相关事宜均与之有关。
事实上，房地产变革每天都在悄然蜕变。1978年后，全国各地成立了类似的职能部门，比如我们熟悉的国企——越秀地产，前身就是那时的广州住宅建设办公室。
1978年，广州市就已经开设了“住宅建设办公室”。1983年，改制为广州市城市建设开发总公司，这也是广州市首家房地产综合开发企业。
这家被广州业内称为“城建总”的房地产企业，参与开发建设了全国首个大规模统一开发的江南新村商住区。
我们熟知的广州天河六运小区，广州最顶级的别墅区二沙岛别墅区，都出自于“城建总”之手。
1996年，广州市城市建设开发总公司正式改制为“广州市城市建设开发集团有限公司”。
2002年，广州市城市建设开发集团有限公司与越秀企业（集团）有限公司进行重组，成为香港上市公司“越秀投资”的主体。
这就是如今的越秀地产。
中央在调整，地方也在变革。
在这一年，广州房地产发生了一件大事，那就是率先引进外资在东山区进行试点，建设东湖新村。
值得注意的是，这是国内第一个具有商品性质的小区。
虽然带有改革的性质，但东湖新村的建设道路并不顺利。
虽然当时已经有“政府出地，外商出资”的指导思想，但在当时没人做过，也没人知道应该怎么做。
当时的东湖新村的谈判负责人，在3月23日开始了和香港宝江发展有限公司的第一轮谈判。但这一谈，就是大半年。
一方面，这种合作方式属于国内首例，无章可循；另一方面，外方有着各种各样的担忧，包括政策、政局等，从后期外方所要求提供的“战争险、政变险”这类保险服务就足以明白拿下港商有多难。
终于，在1979年10月15日当天，穗港双方签订了引进外资建房的合同。
广州房地产市场的破冰之旅由此开启。
要知道，在当时的广州，人均居住面积是3.82㎡，而人均居住面积在2㎡以下的达2万户以上，整个广州也才不过几十万户人家。三代同房的困难户比比皆是。
根据李庆符在南都采访中的回忆，可以清晰了解到1979年广州人民住房窘迫的画像。
在东川路上有一户人家，还曾三代同床在仅能摆下一张床的几㎡房子内住了一家三代六口人，这床是三层的架子床，两位老人家睡底层，年轻的夫妻睡中层，顶层睡着两个小孩。
在那个没有卫生间、没有厨房，连客厅都是公用的住房时代，东湖新村的出现，可谓石破天惊。
根据穗港双方的合同，东湖新村2万㎡由港方在香港发售，售价约为港币2500元/㎡（当时100港元约兑30元），其中在国内市场发售的2万多㎡，售价为700元/㎡。(1979年中国人均年收入185美元)
一经推出，便购一空。大量有广州亲属的香港人，通过买房的方式解决了广州亲属的住房问题。
在内地，部分企业如外轮供应公司、华侨公司、中国银行等单位一次性购入数层单位，解决了企业职工的住房问题。
后来广州市领导决定，用房子发售获得的利润进行新的开发，解决居民住房难问题，由此也诞生了后来的五羊新城。
至此，广州敢为人先的思想与气魄鼓舞了全国。从1980年到20世纪90年代初，来自全国各地的领导、学者和参观者络绎不绝，在很长一段时间里被全国各地所效仿。
1979年，改革开放催生了一家特殊的企业，这就是赫赫有名的招商蛇口。时至今日，招商蛇口股票代码仍是001979。
招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。
招商局创建于1872年晚清洋务运动时期，是中国民族工商业的先驱，也是中国大陆现存唯一一个，历经了三个朝代而屹立不倒的超级大型公司，已经有146年的悠久历史。
招商局见证了中国近代民族工商业从无到有的艰苦创业历程，在中国近现代经济史和社会发展史上有着举足轻重的地位。
特别是从1979年开始，招商局成立了招商局蛇口工业区控股股份有限公司，负责开发深圳蛇口工业区，这也是中国第一个对外开放的工业区，在海内外产生了广泛影响。
而提到招商蛇口，袁庚是个至关重要的角色。事实上，袁庚不仅之于招商蛇口重要，对于深圳特区甚至中国改革开放，都是个绕不开的人物。
袁庚，原名欧阳汝山，出生于广东省宝安县大鹏镇，也就是今天的深圳龙岗区大鹏街道。袁庚早年加入中国共产党，参加过抗日救亡运动和解放战争。
1978年，袁庚成为招商局的第二十九任董事长，全面主持招商局工作。情报科长出身的他，有着异于常人的敏感力，他敏锐地意识到，自己的家乡——深圳每一片土壤都散发出了春天的气息。
当时李先念准备把整个宝安县给袁庚，袁庚出于各方面考虑，只要了很小一块土地。他当时认为，地方小，实验起来相对来说万一失败的话，对国家冲击不大，这也成为袁庚晚年三大遗憾之一。
当年的圈画小了，没有拿下整个宝安县。
1979年7月20日，在中央的首肯下，蛇口工业区正式运作。
实际上，蛇口办工业区之前，还只是一片荒芜之地，也是那个年代海上偷渡香港的一道口子。
在蛇口工业区一没有被纳入国家计划、二没有财政拨款的情况下，袁庚硬是杀出一道路。他力争了两个权利，一是可以自主审批500万美元以下的工业项目，二是允许向外资银行举债。
这片仅有214平方公里的蛇口工业区选择的首个工程就是开发港运功能，炸山填海、兴办实业、创新模式，打响改革开放第一炮。
邓小平等国家领导人对蛇口的建设成就也给予了充分的肯定，将其称为改革的“”、开放的“模式”，中国“趣怪网希望之窗”。
仅仅两年多时间，蛇口的企业已超过百家，一片海涂沙滩顿时热闹非常。
经过数十年发展，深圳蛇口片区作为中国改革开放的发源地，孵化培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商地产等为代表的知名企业。
3 霍英东建设广州白天鹅
广州作为中国改革开放前沿，也是历史悠久的广交会举办地，常年有外商前来考察投资、洽谈合作。
，由于广东省整体设施较为落后，让每年一度参加广交会的境外人士对广东、广州的接待服务颇有微词。
1978年12月18日，十一届三中全会在北京召开。国务院主管侨务工作的廖承志邀请霍英东、李嘉诚等一批香港工商界的巨子赴京参加了这场历史盛会。
12月22日，会议结束后，霍英东等人被留了下来，与旅游部门商量制订一个计划准备在北京、上海、广州、南京等地兴建八大中外合资酒店。
在廖承志与广东省地方政府领导的盛情邀请下，霍英东最终同意开发宾馆。
1979年1月，霍英东与广州市洽谈合作建酒店事宜。经过多番考察，他最终选定广州的沙面岛作为宾馆的选址。
沙面岛曾是外国租界和驻华领事馆集中地，在这里建设具有世界水准的高端宾馆，霍英东想借此大长民族志气。
1979年7月，霍英东在白鹅潭边，投资中国内地第一家中外合资五星级宾馆，并正式开工建设。
霍英东将宾馆命名为白天鹅，趣怪网希望它能像白天鹅一样振翅高飞，一鸣惊人。
，在20世纪物资匮乏的70年代末，建设一座宾馆可谓是项浩大工程，接近10万种建筑材料和酒店用品，中国内地几乎没有，甚至连适合的牙签都找不到。巧妇难为无米之炊，没有材料，盖楼无从下手。
于是，霍英东自己想办法进口，设备、建材、家具等多种物料都从国外买回来，连木头都是从菲律宾进口。
1983年2月6日，经过将近四年的建设，白天鹅宾馆终于迎来开业。
开业当天，四门大开，超过一万多名市民群众从四面八方涌入这座宾馆，连续十几天酒店都是人山人海，据说光市民因拥挤而挤掉的鞋子就有一箩筐，洗手间手纸每天用掉200多卷。
这在当时国内引起巨大轰动，在相当长时间内，白天鹅宾馆都挤满了前来考察的全国各地酒店同行。
火爆人气带旺业绩，白天鹅宾馆建成当年就开始盈利，获得纯利润1282万元。
据不完全统计，白天鹅酒店开业后，接待过40多个国家的150多位元首和王室成员，其中包括前段时间离世的英国女王伊丽莎白二世、美国前总统布什和尼克松、新加坡总理李光耀、德国总理科尔及古巴领导人卡斯特罗。
除此之外，中国改革开放的总设计师邓小平更是三次莅临自天鹅宾馆，并亲笔题字，这在国内中外合作的众多五星级宾馆中是独一无二的荣耀。
白天鹅宾馆起到巨大的榜样作用，并且霍英东坚持让国内人员自己设计、自己施工、自己管理，为国内培养了一批优秀前沿的建筑设计师、酒店管理人员和采购人才，也让香港以及国外的先进建筑技术、理念由此传入内地，这在某种意义上也被视作为住宅地产积累施工经验。
而白天鹅宾馆亮丽的业绩，更带动大批外资进入广州。于是，这座千年商都在短短几年时间里迅速建起中国大酒店、花园酒店等五星级酒店，当时全国8家五星级宾馆，广州就独占3家，接近半壁江山。
白天鹅宾馆的成功，离不开霍英东的倾力相助，这位商业巨子，幼年丧父，家境贫困，早早辍学，为了生计当过渡轮加煤工、机场苦力、修车学徒、铆工等。
靠船运贸易发家后，霍英东先后涉足地产、建筑、航运、旅馆、、酒楼、百货、石油等业务，大家所熟知的“分期付款”、“按揭供房”就是霍英东发明的。
20世纪50年代，霍英东就已经进房地产，巅峰时期，霍英东曾经拥有香港70%的建筑生意，是香港名副其实的“土地爷”。李嘉诚、李兆基、郭炳湘等都是在霍英东之后才慢慢发展起来的。
不可否认，住房紧缺的背后依然是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。
任重道远，且行且坚定。在20世纪70年代的一个年份，改革前路莫测，机遇与挑战并存，留给了中国人一个大世界、大梦想。
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