中国库存创历史之最(楼市库存历史高位，过剩严

楼市经历两年的低迷后似乎已企稳。在2月方透露全国有6亿栋房屋后，又有一个问题让人关切待售住宅严重供应过剩？

万得(Wind)数据显示，2月份住宅竣工未售面积约为3.25亿平方米，相当于约400万套住宅。这也是自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ，该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。

房地产咨询机构克而瑞的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有1/3未售出，是2015年以来的最高比例。

在人口为几百万或更少的小城市，这个问题最为严重。杨元辰等人去年9月发表的一篇论文称，经过长期的建设热潮，640多个三线城市现在拥有住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比，这些城市的需求较弱。论文结论为从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供应过剩。

据克而瑞估计，知名三线城市北海需要近6年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要7个月，北京需要近两年。

克而瑞表示，在该机构监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。对比美国，根据美国全国地产经纪商协会的数据，美国目前有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。

如果不能稳定三、四线城市的住宅价格，可能会打击许多地区的居民信心和消费意愿，从而限制今年整体经济复苏的程度。据估计，中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。

在疫情暴发前，三线城市吸引了一些购房者，因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至，一些人购了多套住房，然后空置，趣怪网希望获得投资收益。开发商加大了建设力度，以满足预期需求。

但“房住不炒”打击了投机，再加上小城市不利的人口结构和其他问题，导致这些城市现在的吸引力下降。

广西北海被称为“中国的迈阿密”，当地一家房产中介公司的一名销售人员表示，北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。2023年1月份农历新年期间，北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称，当地房价并没有恢复到疫情前的水平，因为炒房的人减少。

在许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引购房者后，一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院的数据，在上海，2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。

许多预测者认为，除非采取更多措施刺激需求，否则一些城市的住房过剩现象将持续存在，尽管刺激措施可能导致更多的投机行为，而政府并不愿意鼓励这种行为。

据高盛，2010年至2020年间，中国城镇住宅需求为平均每年1800万套。高盛的估计显示，随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创42年来最慢水平。

“我们确实认为高峰期已经过去了，”高盛集团首席中国经济学家说，她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。

澳新银行集团的高级经济学家王蕊说，如果开发商继续减少推出新项目，并优先销售现有住房，市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。，随着市场的复苏，增建的诱惑力可能会很强。

政策方面还可以通过拆除更多的旧楼，鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼，来减少过剩的供应。因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右，比英、美短得多。

目前，反映地产库存的指标常见有两个，一个是待售面积，另一个是可售面积。待售面积只统计现房库存，而中国地产销售中期房和现房比重超过 8:1，显然待售面积无法有效反映中国地产的真实库存。可售面积主要统计期房库存和现房库存，最能准确反映地产库存的指标。遗憾的是，目前缺乏全国层面的可售面积数据。

民生证券分析师认为，评估本轮地产真实库存，需要构建一个有效的库存指标。核心逻辑如下在建面积扣减已售出期房，得到期房库存；加入现房库存，便得到一个涵盖期房和现房库存的加总库存指标。

新指标测算显示， 2022 年库存几乎持平于 2021 年，为历史偏高分位。高库存有可能是供给过大，也有可能是需求过度萎缩。2022 年地产供需双弱，尤其是需求，地产销售面积同比约-24%，几乎可以说将至历史冰点。一旦控制住需求降温过快因素，可以发现 2022 年地产真实库存并不高。可见 2022 年地产库存高企，更多起因需求过快萎缩，不是供给过剩。而敏感性测试指向 2023 年地产库存并不高，库存压力大概率小于 2022 年。

分析师据此认为，只要 2023 年地产销售面积超过 12 亿平，则地产库存低于 2022 年。但即便如此，预估2023年库存最低也超过23亿平米，最高接近30亿平米（约合3700万套住宅）。2023 年库存对销售敏感度最强，销售强则库存低，反之反是。

那么，2023年的销售又会如何呢？

分析认为，2020 年前房价上行预期较强，居民购房意愿良好，故土地市场保持较高热度，房企拿地热情抬升，进而推高行业整体拿地成本。但2021 年下半年以来，行业基本面转入下行通道，反映为成交量价同步走弱，房企去化压力加大，伴随下行周期的销售项目陆续进入结转期，公司结转收入开始放缓，行业性影响开始逐步体现。3 月新房成交同比增幅接近四成（二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平），二手房同比增幅约九成。根据近期销售数据，市场有望恢复至更为合理的需求中枢，推动量价指标重回上行通道。

高层定调方面，《求是》杂志2月15 日发表《当前经济工作的几个重大问题》提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。“要合理增加消费信贷，支持住房改善……等消费”。

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